沪深策略联盟 11月楼市分化加剧：百城新房均价微涨二手房价持续盘整

　　新房价格结构性微涨、二手房价持续盘整......刚刚过去的11月沪深策略联盟，楼市行情还在分化。

　　据机构最新统计数据，11月全国百城新建住宅平均价格为17036元/平方米，环比上涨0.37%，同比上涨2.68%；百城二手住宅平均价格为13143元/平方米，环比下跌0.94%，二手房价已环比连跌43个月，同比下跌幅度为7.95%。

　　成交层面，重点城市如上海、深圳、杭州等地，11月新房、二手房成交环比都出现不同程度上涨，同比则在高基数下出现下滑。业内认为，年末房企进入业绩冲刺阶段，新房成交量有望实现翘尾，二手房受挂牌量较高等因素影响，价格仍处“博弈期”。

　　新房二手房价格分化

　　楼市11月整体运行情况出炉。

　　12月1日下午，中指研究院举行的分享会显示，刚刚过去的11月，全国100个城市新建住宅平均价格为17036元/平方米，环比上涨0.37%，同比上涨2.68%。

　　从涨跌城市看，11月共31个城市新建住宅价格环比上涨，64个城市环比下跌，5个城市持平。上海、成都、杭州、宁波新房价格环比涨幅位居前列，分别为1.39%、1.34%、1.27%、1.24%；合肥、南昌、青岛等环比涨幅在0.3%～1.0%之间。

　　“11月新房市场供应整体仍在低位，上海、成都、杭州等地均有高端改善项目入市，带动新建住宅均价上涨，进而推动百城新房价格环比保持结构性上涨。”中指研究院方面表示。

　　值得注意的是，虽然新房市场价格结构性上调，但销售市场的压力依然存在。

　　截至11月份，今年销售额超1000亿的房企数量为8家，较去年同期减少1家，销售额均值为1710.4亿元；销售额在500亿～1000亿的房企数量共6家，同比减少2家，销售额均值755.3亿元；销售额在300亿～500亿之间的房企数量共7家，同比减少9家沪深策略联盟，销售额均值393.8亿元；销售额在100亿～300亿之间的房企数量共45家，同比增加2家。

　　业内表示，目前销售下滑主要集中在300亿～500亿规模的中小企业，而500亿以上及千亿级头部企业韧性较强，数量波动较小。头部房企的集中度进一步提升，今年前11月，前10强企业在百强企业销售额占比接近达49.5%，较去年提升1.3个百分点。

　　不同于新房市场价格的结构性微涨，二手房市场则持续延续“以价换量”的趋势。

　　数据显示，11月百城二手住宅平均价格为13143元/平方米，环比下跌0.94%，跌幅较上月扩大0.10个百分点，100个城市二手住宅价格环比均下跌，同比下跌幅度为7.95%。

　　从具体城市看，南京、昆山、淮安等25个城市，11月二手住宅价格环比跌幅均超1%，其中南京跌幅最大，为1.83%；福州、南昌、唐山等56个城市环比跌幅在0.5%～1%之间；漳州、肇庆、湖州等15个城市环比跌幅在0.3%～0.5%之间。

　　“在高挂牌量及预期偏弱影响下，二手房价格下行压力有所加大。”研究院表示。整体而言，受高端项目入市影响，新房均价结构性微涨，二手房价则环比连跌43个月，年末跌幅扩大。

　　核心城市“热度不一”

　　在楼市行情持续调整的背景下，北上广深、以及杭州等地成交表现如何？

　　中指研究院高级分析师孟新增表示，11月，部分重点城市在优质项目入市下，新房成交环比增长，二手房延续以价换量；而同比在去年的高基数下，新房、二手房单月多为下降。

　　上海、深圳便是典型案例，11月，这两地新房、二手房成交环比均上涨，同比则均下滑。

　　具体来看，过去的11月份，上海新房成交97万平方米，环比增长31%，同比下降21%；前11月累计成交961万平方米，同比下降8%。二手房方面，11月成交2.3万套，环比增长24%，同比下降15%；前十一月二手房累计成交22.9万套，同比增长8%。

　　深圳11月楼市成交数据也有上扬，其中新房成交20万平方米，环比增长18%，二手房成交超5000套，环比增长13%；同比方面，当月新房、二手房成交同比分别下滑75%、33%。前11月合计看，新房、二手房分别成交236万平方米、5.2万套。

　　北京的新房、二手房市场则出现明显分化，上月新房市场环比下滑、二手房成交维稳。

　　数据显示，今年11月，北京新房成交28万平方米，环比下降32%，同比下降52%；前11月合计成交459万平方米，同比下降12%。11月二手房11月网签超1.4万套，环比增长20%，同比下降23%，前11月共成交15.7万套，同比增长2%。

　　此外，重点城市中的杭州，11月新房成交共88万平方米，环比增长52%，同比下降1%；二手房成交超5000套，环比增长13%，同比下降47%。前11月合计来看，新房、二手房成交数据分别为634万平方米、6.3万套，同比均为下滑状态。

　　整体而言，今年前11月份，京沪新房市场小幅下行，同比均下降；二手房市场维持一定热度，成交同比分别增长2%、8%；深圳、广州新房销售面积同比均下降；深圳二手房成交量同比增长超10%；杭州、成都新房销售面积同比均小幅下降，二手房市场活跃度尚可。

　　孟新增表示，当前地方房地产政策基本已“应出尽出”,今年以来各地出台超560条楼市政策，政策调控频次虽有所减少，但更加精准，三季度北上深相继优化购房政策。临近年末，房企进入业绩冲刺阶段，核心城市优质新盘预计将有所增加，新房成交量有望实现翘尾，但整体市场仍有压力，二手房市场受挂牌量较高等因素影响，价格仍处于博弈期。

　　展望后续政策预期，他认为，城市更新或将逐步成为驱动城市高质量发展的核心引擎，相关配套政策有望加速落地。短期内，地产政策或继续聚焦推动市场止跌回稳，如清理住房消费不合理限制性措施、降低购房成本、加力实施城中村改造等，促进需求释放。中长期看，将按照《“十五五”规划建议》目标，加快构建发展新模式，因时因势推动各项改革举措落地。